又一个城市的国资出手，将收购商品房用于保障性住房。

据中指研究院统计，已经有30多个城市和地区落地收储商品房政策，并发布了具体的房源征收细则。这些城市中，既有一线城市深圳、广州，也有二线城市兰州、长沙、贵阳、沈阳、大连、昆明、杭州、佛山、烟台、南宁等，更有较多的三四线城市，包括泰安、沧州、梧州、肇庆、德州、北海、潍坊、泸州、柳州、江门、桂林等。

多城跟进“收储商品房”

10月31日，杭州安居集团发布通告，拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房用作保障性住房，其中，收购后用于保障性租赁住房的，面积以不超过70平方米的小户型为主，收购后用于配售型保障性住房的，面积以不超过125平方米的户型为主。收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本以及加不超过5%的利润。

10月28日，哈尔滨住建局发布征集存量房用作保障房房源公告，要求房源性质为住宅，单套建筑面积小于120平方米，优先选取整栋或整单元未售的楼栋项目，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。

9月12日消息显示，银川市正首次开展收购已建成存量商品房用作保障性住房房源工作，9月9日至28日在全市范围内征集已建成存量商品房，范围为银川市城区“绕城高速范围内”已建成未出售的整栋、整单元商品房(住宅和公寓)。

据当地计划，今年银川市将筹集2764套保障性住房，以“租赁+配售”模式解决更多城镇低收入群体、青年人群的住房困难。

无独有偶，9月9日消息显示，合肥安居集团拟开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，现向安徽省合肥市相应行政区域内征集已建成存量商品房。

9月6日泰安市也发布了《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，由泰安市泰山置新房产管理有限公司作为收购主体，以合理价格（以同地段保障性住房重置价格为参考上限），在主城区内征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

8月16日，武汉市首单利用保障性住房再贷款，收购存量商品房项目用作保障性住房正式落地。武汉安家保障性住房有限公司收购招商蛇口旗下的招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超过2万平方米，预计可转化为500余套保障性租赁住房。

珠海日前也披露了一则存量商品房收购信息，珠海华发实业股份有限公司宣布，拟与控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司，开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元，收购的存量商品房将被用于增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给。

今年7月，福州154套住宅以整体打包方式公开挂牌转让，福州安住发展有限公司最终以2.73亿元的底价，收购麓岭花园等154套住宅，平均单价约2万元/平方米。福州安住发展有限公司是福州国有企业，主要承接福州市收储存量房转作保障性租赁住房的任务。

数据显示，2024年1～6月，全国已建设筹集保障房112.8万套（包含配售和配租两种），完成年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。“预计配售型保障房将成为保障房供给的重要增量，40个城市2024年计划筹集配售型保障房合计近14万套。”研报称。

收储阵营扩围、落地规模尚小

纵观这30多个城市发布的房源征收细则，主要集中在区位、房源资质、套型面积、配套设施、收储价格等方面。

大部分城市都要求房源已取得竣工备案手续；房源权属清晰，可办理不动产权证书；房源企业资产负债和法律关系清晰；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售的楼栋项目。

在户型面积上，多数城市要求在120平方米以下。其中，部分城市在保障房征集上，细分为配租型保障房和配售型保障房，前者面积较小，一般要求建筑面积不超过70平方米。

华泰研报分析称，从地方实践来看，收储对房源的要求兼顾安全性和收益性，商办、小户型在现阶段更容易落地。尽管收储不限制房企属性，但国企在资源协同上可能更具优势。

值得关注的是，目前，虽然收储商品房阵营不断扩围，但是多为第一批次，落地规模尚小。

例如，广州增城收购的房源总建面约为20700平方米，若按70平方米、90平方米、120平方米的套型面积组合估算，大约可收购200套左右房源。

杭州临安区5月份的征集公告显示，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购房源面积原则上不超过10000平方米，单套建筑面积不超过70平方米，总体房源不超200套。

即便收储项目相对较多的重庆，也不过数千套。据重庆住建微信公众号消息，日前，重庆第二批收购已建成存量商品房用作保障性住房项目签约落地。签约收购来自央企、国企以及民营企业共7个项目，收购面积超11万平方米，装修改造后可提供保障性住房2600余套。今年初，重庆国企已收购7个项目、4207套房源。

收储商品房，政府欲“一石多鸟”

考虑到目前持续低迷的房地产业不受更多冲击，国家在保障性住房上的建设力度大幅放缓。但保障房毕竟是解决中低收入群体住房困难的重要措施，对于维护社会稳定、经济稳定、促进社会和谐具有重要意义，国家正在谋求收购已建成存量商品房用作保障性住房。舆论普遍认为，此举堪称“一石多鸟”。

一是收购开发商的存量房，可以迅速解决房地产商拖欠人工工资、材料款等社会难题。员工、农民工、供应商拿到资金后，可安心进入消费市场，从而带动了更多的行业，增加就业机会，促进经济循环发展。

二是收储后的存量房改造成为保障性住房，增加了保障性住房的供应量，从而满足更多中低收入家庭的基本住房需求，促进社会公平与和谐。

三是将闲置的商品房转化为保障性住房，不仅避免了资源的浪费，还盘活存量资源，实现了资产的再利用，提高了社会整体的经济效益。

四是资金注入保交房项目，防范化解房地产风险。在保交房攻坚战和“白名单”机制的配合下，这一政策有助于稳定市场预期，增强购房者信心，从而在一定程度上防范和化解房地产领域的系统性风险。

收储转保障，影响有多大

一举多得的好事，谁都欢迎。那么，国家这一“收储转保障”新政，是否真能达到预期效果呢？

首先，“收储”这杯水到底有多大的量，对目前房地产业的去库存有多大的力度？

“收储”住房是需要巨额资金的。这资金从哪里来？根据央行在今年七月发出的通知，首批3000亿元保障性住房已经到位，这批资金收购的住房，还可以进行再质押贷款。也就是说，通过质押的方式，将资金杠杆效应放大后，这3000亿元住房“收储”资金，可以撬动约7000亿元的存量商品房。按平均10000元每平米计算，大约可以购买7000万平米住房。

根据国家统计局公布的数据，2023年中国城镇住宅存量（建好未售出商品房）约为335.5亿平方米，这7000万只占2‰的比例，看来这“收储”行为对于庞大的商品房存量来说，确实是杯水车薪。但就个体房企来说，这杯水车薪却可能“续命”，异常宝贵。而一次“意外”的续命和纾困，却可能拯救一批悬崖上的房企。

另一方面，收购的住房，装修后用于租赁，增加了市场租赁房源的供给，能满足不同层次、不同需求的租客群体，有助于平抑租房价格，减轻广大居民的住房负担。长远来看，加大保障性住房的来源，拓宽保障性住房的形式，势必对构建租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展产生深远影响。

业内人士认为，财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房后，更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。

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编辑：尊龙凯时叶紫燕

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