近日，康鹭片区位于中心城区海珠区，改造范围110.27公顷。因需要近347亿元的投资总金额，又被称为广州城央“最贵”旧改项目（以下统称“康鹭旧改”）。

海珠区康鹭片区旧改项目全面启动

5月17日，广州市海珠区住建局对康鹭片区城中村改造项目实施方案进行批复。这也是继沥滘旧改项目之后，广州市又一“巨无霸”城中村改造项目。

康鹭片区要进行城中村改造，早在2011年就由村民代表投票决定，消息在村中流传多年，直至2023年，项目进程被摁下加速键：当年年底项目首拆，今年7月24日正式破土动工。

康鹭片区处在广州中轴线之上，位居整个海珠的“心脏”位置。西至瑞康路，东至广州大道，南至逸景路，北至新港西路，改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平方米，划分为59个单元地块，其中49个复建地块（含公服地块），10个融资地块。此次项目改造范围包括凤阳街道康乐村、鹭江村两个城中村，是广州市中心知名城中村。项目去年就纳入了《广州市2023年城市更新项目年度计划》首批改造项目名单。

F37、F57两个地块同时破土动工，标志着该项目正式迈入建设阶段。率先开工的F37、F57两个复建地块，总用地面积合计约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、650套复建住宅，0.17万平方米公服设施，以及2.35万平方米产业空间。这2个地块预计于2027年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置。

2021年1月，康鹭旧改完成公开招商及村民表决。海珠区凤和经济联社村民代表公开投票表决，合生创展以全票获得通过，成为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目合作企业。

该项目改造投资总金额约为346.67亿元，是彼时广州旧改公开招商以来，投资总额最大的项目。

广州市现代城市更新产业发展中心（以下称“GRID产发中心”）创始院长江浩指出，当前补偿标准较以往发生显著变化，成为改造新挑战。今年5月17日，康鹭片区旧改项目拆迁安置补偿方案征求意见稿正式公示。

拆迁补偿下滑，村民心态大变

方案提出两种补偿方式：复建安置和弃产货币补偿，并对村民和非村民的补偿标准进行了区分。在康鹭片区，非村民所建的房屋占比高达45%，其面积甚至超过村民住宅13万平方米。对于有权属证的房屋，村民可按证载面积或3.5层进行补偿，非村民则最多补偿280平方米复建房。对于无权属证的房屋，村民和非村民的补偿也有所不同。

补偿标准的变化特别引人关注。一些村民表示，以前广州的旧改项目，补偿是按四层计算的，现在则降到三层。这让他们感到不满：“我们以前每月靠租金过日子，现在拆迁补偿少了，怎么能弥补之前的收入呢？”与此同时，非本地村民也感到愤怒，他们觉得补偿标准过低，实际拿到的金额根本无法支付在周边购房的首付。

补偿矛盾加剧，政府面临挑战

拆迁补偿的矛盾，使得康鹭片区的改造难度加大。过去，广州的城中村改造普遍带来了高收入，现在却出现了补偿标准降低的趋势。网友们对这种情况也有不同的看法，有人认为：“补偿降低是为了控制成本，但这对村民来说真的是个很大的打击。”还有人指出：“政府需要和市场更好地沟通，解释清楚为什么补偿会降这么多，避免不必要的误解。”

其实，这种矛盾并不只是个别现象。随着拆迁成本的增加和市场的变化，类似的问题在全国范围内都有出现。李宇嘉指出，拆迁补偿标准的降低是回归理性的表现，但同时也需要政府做更多的解释工作，让村民了解整个市场的变化。网友们对这一点也有所呼应：“政府的解释和沟通确实很重要，不然村民的预期总是会跟不上实际情况。”

新旧模式交替，改造进程受阻

康鹭片区的改造，面临着新旧模式的交替。过去的“三旧”改造模式，主要依靠市场化运作，现在则更强调政府主导和法治化管理。网友们对于这种转变也有很多讨论，有人认为：“新模式可能更公平，但实际操作起来也需要时间，不能一蹴而就。”还有人觉得：“政府主导的模式虽然更稳定，但也可能会让改造进程变得缓慢。”

在这个过程中，政府和开发商需要找到一个平衡点。一方面，要确保项目的顺利推进，另一方面，又要尽可能满足各方的需求。李晓江提到，康鹭片区的改造不仅是建设的问题，更是经济和社会的问题。网友们对这一点也有所认同：“改造不仅要看建筑，还要考虑村民的生活和收入，不能单纯看数字。”

尽管面临诸多挑战，但康鹭片区的城中村改造项目仍在积极探索前进的道路。康鹭片区采用“三旧”改造模式，不必强制执行净地出让，为项目提供了一定的“缓冲”空间。首建的两个地块可以成为试验田，为后续更新的区域提供经验借鉴。

番禺沙溪村旧改获得了新进展！

近日，广州市方圆房地产发展有限公司发布公告，透露其联营公司广州升龙方圆置业有限公司一笔10亿元的逾期项目贷款获银行展期12个月。

升龙方圆是广州市番禺区沙溪村改造项目的合作企业，两位股东均为民营企业。沙溪村是番禺区“第一旧改大村”，改造的投资总额高达398亿元，被誉为广州“最贵旧改项目”。

从公告中了解到，该笔10亿元项目贷款，是广州升龙在2021年4月向中国建设银行股份有限公司广东省分行贷的，用于番禺沙溪村的旧村改造项目，方圆地产为该笔借款提供4亿元连带责任保证担保。

2024年6月21日，建设银行广州分行与广州升龙、各担保方就《项目融资贷款合同》签署《人民币贷款期限调整协议》，对原贷款合同项下的借款本金余额进行期限调整，期限调整金额为95471万元人民币，期限延长12个月，借款到期日为2025年4月24日。

作为“广州最贵旧改”，沙溪村自从在2019年，确定了升龙+方圆联合体为改造合作企业后，一举一动都备受关注。

7月9日，应该是广州番禺沙溪村村民最开心的日子，因几乎停滞的旧村改造项目迎来大重大转机，其村委正式公告确认引入星河湾集团作为合作开发方，这无疑给广州“最贵旧改项目”注入了新鲜血液。

这意味着，沙溪村旧改将由方圆、升龙、星河湾三大联合体共同改造，星河湾将提供大量的资金，陷入迷雾中的沙溪旧改终于迎来了新生！

根据规划，沙溪旧改定位为国际科技产业创新中心与沙滘岛滨水智慧社区，将从重生态、强配套和促产业三方面，打造现代新型社区。

可以说，沙溪村旧改的顺利推进，对于番禺乃至整个广州的发展，都至关重要。眼下，随着改造企业资金问题的缓解，加上星河湾的入局，沙溪旧改总算有救了！

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编辑：尊龙凯时叶紫燕

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